Huren in Nederland
Het is weer bijna tijd voor de plaag van die de werkende bevolking jaarlijks treft, huurindexatie! De periode waarin de parasitaire klasse van landeigenaren vindt dat hun horige wel wat meer af kunnen staan dan vorig jaar en dus moet de huur omhoog. Vaak gaat dit samen met leugens en trucjes om nog meer te onttrekken aan de mensen dan zelfs de liberalen in Den Haag redelijk vinden (dat men zich op dat punt niet af gaat vragen of men mogelijk fout zit zou eigenlijk als een mentale afwijking in de DSM opgenomen moeten worden). Daarom publiceren wij het volgende overzichtje met enkele belangrijke dingen om op te letten wanneer de parasieten weer aan de deur komen. Bereid u voor en wapen u met kennis zodat u niet meer afgeperst wordt dan strikt onvermijdelijk.
Sociale of vrije sector
In Nederland hebben we twee type huur, sociale en vrije. De sociale huur zijn over het algemeen gebonden aan strengere regels en zouden in principe een sociale behoefte moeten vervullen. Dat dit geen liefdadigheid is blijkt wel aan de lonen en bonussen die uitgekeerd worden aan de directeuren van woningbouwverenigingen[sauce]. De vrije sector is al hetgeen niet sociale huur is (beetje een open deur intrappen). Dit is het vrije markt gedeelte waar mensen hun primaire levensbehoeften verdienmodellen worden en het deel wat jaar op jaar groeit doordat sociale huur geliberaliseerd wordt tot vrije sector.
De grens tussen sociale huur en vrije sector wordt bepaald door de kale huur van een woning. Service kosten en dergelijke tellen hierin niet mee. De grens (liberalisatiegrens) tussen sociale huur en vrije sector hangt af van het jaar waarin u het contract hebt afgesloten. Per jaar lagen de grenzen als volgt:
| Jaar | Liberalisatiegrens | Jaar | Liberalisatiegrens | |
| 2023 | € 808,06 | 2008 | € 631,7 | |
| 2022 | € 763,47 | 2007 | € 621,78 | |
| 2021 | € 752,33 | 2006 | € 615,01 | |
| 2020 | € 737,14 | 2005 | € 604,72 | |
| 2019 | € 720,42 | 2004 | € 597,54 | |
| 2018 | € 710,68 | 2003 | € 585,24 | |
| 2017 | € 710,68 | 2002 | € 565,44 | |
| 2016 | € 710,68 | 2001 | ƒ 1.193,00 | |
| 2015 | € 710,68 | 2000 | ƒ 1.149,00 | |
| 2014 | € 699,48 | 1999 | ƒ 1.107,00 | |
| 2013 | € 681,02 | 1998 | ƒ 1.085,00 | |
| 2012 | € 664,66 | 1997 | ƒ 1.085,00 | |
| 2011 | € 652,52 | 1996 | ƒ 1.047,92 | |
| 2010 | € 647,53 | 1995 | ƒ 963,75 | |
| 2009 | € 647,53 | |||
Of je huurt bij een woningbouwvereniging of een particulier is hierin geen verschil. Een belangrijk punt is dat als je woning eenmaal een sociale huurwoning is, dan blijft dit het geval zolang je er gehuurd zit. Ook als op den duur de huurprijs, door huurverhoging, boven de liberalisatiegrens komt te liggen.
Indexatie
(Huur)indexatie, wat houdt dat in?
De verhuurder mag de huur niet onbeperkt verhogen. Alleen 1 keer in de 12 maanden. Meestal valt de huurverhoging op 1 juli. Voor de sociale huur bestaan hier nog een uitzondering. Kondigt de verhuurder de huurverhoging te laat, dus niet 2 maanden voor 1 juli, aan? Dan moet de huurverhoging uitgesteld worden tot 1 september. De volgende huurverhoging mag vervolgens wel weer op 1 juli doch hier dan minder dan 12 maanden tussen zit. Ook moet de verhoging in de sociale huur aankondiging worden via een brief.
Bij sociale huur kan het inkomen een rol spelen voor huurverhoging. Hierbij geldt het inkomen van 2 jaar terug (in 2023 geldt dus het inkomen van 2021).
Afhankelijk van wat in het huurcontract staat kan dit automatisch geschieden of door initiatie van de verhuurder. De aankondiging van deze verhoging wordt meestal eerder gegeven maar kan nog later worden doorgevoerd. Let op, het is mogelijk dat een verhuurder de indexatie met terugwerkende kracht tracht door te voeren, hetgeen inhoud dat hij het geld eist dat hij zou hebben verkregen als hij de voorgaande jaren wel had geïndexeerd. Dit kan slechts tot 5 jaar terug waarna het verjaard is en dus niet meer opgeëist kan worden (artikel 3:308 BW). Let er dus altijd op dat niet geïndexeerde huur mogelijk nog verhaald kan worden, doch dergelijke zaken wel nog via de rechter aangevochten kunnen worden.
De maximale huurindexatie in de vrije sector is begrensd voor de periode 1 mei 2021 tot 1 mei 2024. Ook als in het huurcontract een hogere indexatie stond is tot 1 mei 2024 het hieronder vermelde limiet geldig.
De afgelopen jaren waren de volgende maximale huurindexaties toegestaan:
| Jaar | Sociale Huur (1 juli) | Vrije Sector | |||||
| Inkomen | % | Inkomen | % | Inkomen | % | ||
| 2023 | 1 persoons <=€48.836 2 persoons <=€56.513 | 3,1% | 1 persoons <=€57.5732 persoons <=€76.764 | €50 | 1 persoons >€57.573 2 persoons >€76.764 | €100 | 4,1% |
| 2022 | 1 persoons <=€47.948 2 persoons <=€55.486 | 2,3% | 1 persoons <=€56.527 2 persoons <=€75.369 | €50 | 1 persoons >€56.527 2 persoons >€75.369 | €100 | 3,3% |
| 2021 | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 2,4% | |||
| 2020 | <=€43.574 | 5,1% | >€43.574 | 6,6% | onbeperkt |
Kamers
De regels voor kamerverhuur verschillen van die voor de verhuur van zelfstandige woningen. Om de lengte van dit artikel te drukken wordt hier niet verder op ingegaan.
Service Kosten
Servicekosten zijn kosten die bovenop de kale huur van een woning komen. Onderhoud mag hier niet bij gerekend worden. Typische dingen die onder servicekosten vallen zijn schoonmaken, werkzaamheden huismeester, kleine reparaties die de verantwoordelijkheid van de huurder zijn en het gebruik van meubels. Groot onderhoud zoals buitenschilderwerk, het vervangen/controleren/repareren van CV installatie, etc. vallen niet onder service kosten. Let op dat servicekosten enkel in rekening gebracht kunnen worden voor service en leveringen die overeengekomen zijn.
De verhuurder dient elk jaar een overzicht aan de huurders aan te bieden met de gemaakte kosten. Als er meer betaald is dan er uitgegeven is krijg je dat deel terug, al kan men er ook mee beargumenteren dan je bij zou moeten betalen. In het overzicht van de servicekosten moet staan:
- hoe hoog de kosten waren;
- hoeveel u betaalde;
- of u geld terugkrijgt of moet bijbetalen.
Door het jaar heen opletten welke kosten er gemaakt worden en in verweer gaan als deze de pan uit lijken te rijzen is altijd aan te raden. Let er op dat gemaakte kosten natuurlijk onderbouw moeten kunnen worden en dat deze facturen redelijk moeten zijn.
Wil de verhuurder de servicekosten verhogen, dan moet beargumenteerd worden waarom dit nodig zou zijn.
De overzichten van de servicekosten moeten jaarlijks uiterlijk op 30 juni worden aangeleverd aan de huurder. Is het overzicht 3 weken na de deadline van 30 juni nog niet aangeleverd, dan kan men afdwingen dat dit alsnog gebeurt. In geval van sociale huur kan dit via de Huurcommissie en in de vrije sector zal dit via de rechter moeten verlopen. dit kan tot 24 maanden nadat het overzicht aangeleverd moest worden.
Verbetering Woning
Het kan zo zijn dat doorheen het jaar verbeteringen aan de woning zijn uitgevoerd. Dit kan grond zijn om de huur te verhogen. Dit kan echter alleen als de verhoging van de huur ten gevolge van de verbetering voor het uitvoeren van de werken overeen is gekomen. Onderhoud en reparatie valt absoluut niet onder woning verbetering. De verbetering moet ervoor zorgen dat je er prettiger woont dan daarvoor. Bijvoorbeeld met een 2e toilet, dubbelglas of centrale verwarming.
Bij sociale huur wordt de huur ook begrensd door het puntensysteem (link). Het loont zich altijd deze een keer in te vullen als je sociaal gehuurd zit en te vergelijken met hetgeen je nu betaald. Mocht er uit komen dat je huur hoger is dan wat het puntensysteem dicteert kun je een procedure voor huurverlaging starten bij de Huurcommissie. Deze voert dan zelf ook een puntentelling welke natuurlijk nog iets kan verschillen van hetgeen je zelf berekend had.
De huurverhoging ten gevolg van de verbetering van een woning komt bovenop de jaarlijkse huurverhoging.
Bezwaar Maken
Het voorstel van de verhuurder is niet altijd terecht. Een verkeerd voorstel, gebrekkig onderhoud of een daling van inkomen kunnen reden zijn voor een lagere of geen verhoging. Tot 1 juli kunt u bezwaar maken tegen een verhoging per 1 juli.
Hoe Schakelt Men de Huurcommissie in?
Om de huurcommissie in te schakelen logt men in op MijnHuurcommissie. Hier kan men een zak starten, het verloop hiervan bijhouden en informatie aan de huurcommissie doorgeven.
Men moet bij het maken van bezwaar via de huurcommissie (meestal) €25 betalen. Als de klacht gegrond blijkt krijgt men dit bedrag terug.
Vormvereisten
Aan een huurverhogingsvoorstel in de sociale huur zijn vormvereisten gesteld. De brief waarin een huurverhoging wordt voorgesteld dient de volgende elementen minimaal te bevatten:
- De oude (geldende) huurprijs;
- Het verhogingspercentage of -bedrag;
- De nieuwe huurprijs;
- De ingangsdatum;
- De wijze waarop de huurder bezwaar kan maken;
- De gevolgen van het niet tijdig bezwaar maken.
Huurvermindering tgv Gebreken
Afhankelijk van de aard van het gebrek aan de woning kan een huurvermindering opgelegd worden door de huurcommissie tot het probleem is verholpen. Deze huurvermindering kan oplopen tot 40% van de huurprijs. De makkelijkste manier om na te gaan of een gebrek is door middel van de tool op de website van de huurcommissie (link). De meest typische voorbeelden van gebreken zijn vochtproblemen, schimmels en achterstallig onderhoud.
Liberalisatie
Het “liberaliseren” (van de sociale huur naar de vrije sector verplaatsen) van een woning kan enkel bij aanvang van een nieuw huurcontract. Echter is het mogelijk dat een woning onterecht geliberaliseerd is omdat het, volgens het puntensysteem, helemaal niet boven de liberalisatiegrens uitkomt bij aanvang van de huur. Men kan de Huurcommissie vragen na te gaan of de liberalisatie terecht was. Dit moet gebeuren binnen 6 maanden na de ingangsdatum van het contract. Verstrijkt dit termijn dan is de liberalisatie van toepassing ook als deze onterecht is.
Verkoop van je Woning
Je pandjesmelker wilt je woning verkopen ,wat betekent dat voor jou?
Ten eerste, wanneer de woning waar je nu in woont verkocht wordt wordt het bestaande contract mee overgenomen. Doch menig pandjesmelker zal trachten je een nieuw, duurder en mogelijk, terug tijdelijk contract te laten tekenen is dit niet meer dan intimidatie. Ook als in het huurcontract opgenomen is dat de verhuurder de huur kan beëindiging bij verkoop gaat dit niet op omdat een dergelijke bepaling ongeldig is. De verhuurder zal de rechter moeten inschakelen als men de huur wilt opzeggen. Zolang de rechter niet heeft beslist dat de huurder het huis uit moet, loopt de huurovereenkomst gewoon door. De verhuurder zal zwaarwegende argumenten aan moeten brengen om de huisuitzetting te bewerkstelligen. Dit zijn dingen als:
- De nieuwe eigenaar of directe familie wil de woning persoonlijk betrekken;
- Het uitvoeren van grondige verbouwingswerken uitvoeren;
- Zonder reden, maar met betaling van een vergoeding.
Contact met Vragen
Alles hierboven is natuurlijk geen juridisch advies en er zijn altijd haken en ogen om de bloedzuigers verhuurders verder te beschermen. Voor een completer advies bij jou situatie contacteer je het beste een van de volgende instanties en organisaties:
De Bond Precaire Woonvormen maakt zich hard voor mensen die onzeker en/of slecht wonen in Nederland. In veel steden hebben ze ook een spreekuur als zijn ze ook per mail te bereiken.
De woonbond vertegenwoordigd huurders en biedt ook advies rondom huren.
Het Juridisch Loket
Het Juridisch loket is een gratis advies loket voor alle juridische vragen.
De regels en wetten rondom huren zijn opzettelijk vaag en rommelig. De reden hiervoor is dat die verhuurders toestaat huurders te intimideren met vage wetten en ongegronde dreigementen welke moeilijk te ontkrachten zijn door de vaagheid van de wet. Lees je dus goed in, vraag advies en doorloop alle mogelijke scenario’s alvorens je actie onderneemt.
Huurverhoging Weigeren
Er is ook een beweging in Nederland die zich inzet tegen het verhogen van de huren. Mocht je je in willen zetten voor jezelf en je medemens is het zeker een idee een keer hun website te bezoeken. Samen kunnen we meer bereiken dan alleen.
